Le viager: quels sont les atouts de cette transaction "pas comme les autres"?
LA VENTE EN VIAGER
La Vente en Viager : Un Concept à Comprendre
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager est prévue aux articles 1968 du Code civil et consiste en la vente d’un bien immobilier par le propriétaire appelé le crédirentier à un acquéreur nommé le débirentier. L’acquéreur s’engage en échange du transfert de la propriété du bien à verser une rente dite viagère de façon périodique (mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement) jusqu’au décès imprévisible du vendeur.
Le bien peut être vendu occupé ou libre. Le contrat peut prévoir des évolutions (révision du contrat en cas de départ en maison de retraite par exemple) qui seront actées dès la vente.
Vocabulaire de la Vente en Viager
Le viager présente des avantages et des inconvénients tant pour le vendeur que pour l'acheteur.
Avantages de la Vente en Viager occupé
Pour le Vendeur :
Revenu Supplémentaire : La rente mensuelle constitue un complément de revenus, ce qui est particulièrement avantageux pour les retraités.
Les gros travaux d'entretien ne lui incombent plus: la réfection des murs et voûtes, des poutres ou de la toiture, le remplacement des menuiseries et des sanitaires...
Le débirentier s'engage à payer chaque rente votre vie durant. Sa défaillance mettrait automatiquement un terme au contrat. Vous conservez alors l'intégralité du bouquet versé.
Liquidation de Patrimoine : Permet de libérer du capital sans avoir à quitter son domicile.
De quoi vivre plus confortablement tout en conservant son cadre de vie historique.
Fiscalité: Abattement, en fonction de l'âge sur les revenus issus de la rente (aucune fiscalité sur le bouquet). La fraction imposable correspond à 40 % du montant de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans à 30 % s'il dépasse cette tranche.
La taxe foncière est généralement supportée par le débirentier
Pour l'Acheteur :
Se constituer progressivement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation.
Acquérir un bien sans forcément recourir à un crédit bancaire (financement du bouquet uniquement)
Dans le cadre d'un emprunt, les taux d’intérêts représentent un coût qui ne doit pas être négligé pour l’emprunteur : en ce sens, l’achat en viager est un véritable avantage financier.
La possibilité d’acheter à un prix attractif
Ce type de transaction permet de bénéficier d’une décote immobilière très intéressante par rapport aux prix pratiqués sur le marché.
Cette décote dépend de trois critères principaux (la valeur du bien, l’espérance de vie du/des vendeur(s), son/leur sexe)
Une gestion facilitée
Le viager occupé peut être vu comme une vente longue : ce qui est un vrai avantage pour l’acheteur. La gestion du bien en question se trouve largement facilitée puisque le vendeur occupe le logement et doit assumer son entretien courant. De plus, le vendeur vend certes son bien immobilier mais fait le choix de rester y vivre. Il a donc un affect important pour son logement et continuera à l’entretenir comme peut être aucun locataire ne le ferait.
Avantages fiscaux du viager
Lorsque vous achetez un bien en viager occupé, vous bénéficiez d’une décote sur le prix du fait de l’occupation par le vendeur. Cette décote représente en quelque sorte les loyers que vous auriez dû recevoir si vous aviez acheté de manière traditionnelle pour y loger un locataire. Or, quand vous percevez un loyer, vous devez le déclarer au titre des revenus fonciers, ce qui vient alourdir votre impôt sur le revenu. En viager occupé, exit cette pression fiscale !
De même, les frais de mutation réglés chez le notaire s’en trouvent réduits, car ils sont calculés sur la valeur du bien occupé et non pas sa valeur vénale. De quoi faire des économies considérables.
Autre avantage fiscal du viager occupé : si vous relevez de l’impôt sur la fortune immobilière, vous déclarez la valeur du bien en nue-propriété, ce qui vous permet de réduire le montant de cet impôt voire de ne pas le payer du tout.
Inconvénients et Risques
Pour le Vendeur :
Biens en Bourgogne immobilier a les compétences pour vous accompagner, confiez nous votre projet en toute sérénité.
Pour l'Acheteur :
Risques Financiers : L'acheteur doit être préparé à payer des rentes pendant une longue période. Le montant total des rentes perçues dépend de l'espérance de vie du vendeur. Si ce dernier vit longtemps, le montant total peut dépasser la valeur du bien.
Propriétaire Mais Pas Usufruitier : L'acheteur ne peut pas utiliser le bien tant que le vendeur y habite.
Conclusion
La vente en viager est une option intéressante pour ceux qui souhaitent transformer leur patrimoine immobilier en revenus tout en conservant leur cadre de vie habituel. Avant de s'engager, il est conseillé de consulter de bons professionnels
Pour les vendeurs, les modalités de mise en vente doivent donc être étudiées avec soin en fonction de leur profil, de leur situation et de leurs attentes et besoins.
L'acquéreur doit lui être parfaitement informé et conseillé tout au long de son acquisition.
BIENS EN BOURGOGNE IMMOBILIER vous accompagne tout au long de votre projet autour du viager avec engagement, professionnalisme et humanité.
Contactez nous, nous prendrons le temps de personnaliser l'information autour de votre situation particulière et de vous apporter les meilleurs conseils et le meilleur accompagnement.
Questions courantes
*Vente en viager et succession : que dit la loi ?
Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
C’est uniquement dans certains cas que l’accord des héritiers sera nécessaire pour une vente viagère :
Non. A la suite du décès d’un des époux, l’époux survivant et les enfants deviendront propriétaires indivis du bien. Ainsi, comme il existe plusieurs propriétaires, vous avez donc besoin d’avoir l’accord des autres propriétaires (vos enfants) pour vendre en viager.
La copropriété entre conjoints quand un seul est propriétaire:
Pour un couple non marié : Oui. Il n’existe pas de protection légale du bien pour le concubin. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir l’accord de l’époux non propriétaire pour vendre en viager.
Pour un couple marié :
*Comment prendre possession du viager après le décès du crédirentier ?
Le bien étant déjà vendu, le bien appartient déjà à l’acheteur. Cependant, il ne jouit pas encore du droit d’usage et d’habitation ni du droit d’usufruit. Le décès du crédirentier marque la fin du viager et de l’obligation de verser la rente. Pour autant, l’acheteur ne récupère pas immédiatement le droit d’usage et l’usufruit du bien.
*Est-ce que je peux vendre en viager à mes enfants?
Oui mais attention! La vente en viager ne doit pas être une donation déguisée
Il est possible de vendre en viager un bien à un enfant ou un membre de la famille dans un objectif d’alléger les droits de succession. Cependant, il faut veiller à ce que l’acheteur paye bien une rente viagère et que le montant ne soit pas trop bas. A défaut, l’administration pourrait requalifier cette vente en viager comme une donation déguisée. De plus, les autres enfants pourraient demander que la valeur du bien soit rapportée à l’héritage.
*Si l'acquéreur a des difficultés pour payer la rente?
L’acquéreur aura la possibilité de revendre le viager avant le décès du vendeur s’il devait rencontrer des soucis de paiement de la rente viagère. Il se substituera alors un nouvel acquéreur débirentier qui reprendra en lieu et place le paiement de la rente. Mais attention ! Cette alternative doit impérativement être prévue dès l’acte de vente, car il s’agit d’une clause contractuelle, et non légale, elle ne s’impose donc pas.
*Qui paie les "frais de notaire"?
L'acquéreur
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager est prévue aux articles 1968 du Code civil et consiste en la vente d’un bien immobilier par le propriétaire appelé le crédirentier à un acquéreur nommé le débirentier. L’acquéreur s’engage en échange du transfert de la propriété du bien à verser une rente dite viagère de façon périodique (mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement) jusqu’au décès imprévisible du vendeur.
Le bien peut être vendu occupé ou libre. Le contrat peut prévoir des évolutions (révision du contrat en cas de départ en maison de retraite par exemple) qui seront actées dès la vente.
Vocabulaire de la Vente en Viager
- Le Bouquet : C'est le montant versé par l'acheteur au moment de la signature du contrat. Ce montant est très généralement moins élevé que la valeur du bien.
- Les Rentes : Après le versement du bouquet, l'acheteur s'engage à verser une rente mensuelle au vendeur jusqu'à son décès. Cette rente est calculée en fonction de divers critères, tels que l'âge du vendeur et la valeur du bien.
- Droit de Jouissance : Dans de nombreux cas, le vendeur peut continuer à occuper le bien jusqu'à son décès, ce qui lui permet de profiter de son logement tout en en cédant la propriété. C'est ce que l'on appelle "le viager occupé"
Le viager présente des avantages et des inconvénients tant pour le vendeur que pour l'acheteur.
Avantages de la Vente en Viager occupé
Pour le Vendeur :
Revenu Supplémentaire : La rente mensuelle constitue un complément de revenus, ce qui est particulièrement avantageux pour les retraités.
Les gros travaux d'entretien ne lui incombent plus: la réfection des murs et voûtes, des poutres ou de la toiture, le remplacement des menuiseries et des sanitaires...
Le débirentier s'engage à payer chaque rente votre vie durant. Sa défaillance mettrait automatiquement un terme au contrat. Vous conservez alors l'intégralité du bouquet versé.
Liquidation de Patrimoine : Permet de libérer du capital sans avoir à quitter son domicile.
De quoi vivre plus confortablement tout en conservant son cadre de vie historique.
Fiscalité: Abattement, en fonction de l'âge sur les revenus issus de la rente (aucune fiscalité sur le bouquet). La fraction imposable correspond à 40 % du montant de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans à 30 % s'il dépasse cette tranche.
La taxe foncière est généralement supportée par le débirentier
Pour l'Acheteur :
Se constituer progressivement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation.
Acquérir un bien sans forcément recourir à un crédit bancaire (financement du bouquet uniquement)
Dans le cadre d'un emprunt, les taux d’intérêts représentent un coût qui ne doit pas être négligé pour l’emprunteur : en ce sens, l’achat en viager est un véritable avantage financier.
La possibilité d’acheter à un prix attractif
Ce type de transaction permet de bénéficier d’une décote immobilière très intéressante par rapport aux prix pratiqués sur le marché.
Cette décote dépend de trois critères principaux (la valeur du bien, l’espérance de vie du/des vendeur(s), son/leur sexe)
Une gestion facilitée
Le viager occupé peut être vu comme une vente longue : ce qui est un vrai avantage pour l’acheteur. La gestion du bien en question se trouve largement facilitée puisque le vendeur occupe le logement et doit assumer son entretien courant. De plus, le vendeur vend certes son bien immobilier mais fait le choix de rester y vivre. Il a donc un affect important pour son logement et continuera à l’entretenir comme peut être aucun locataire ne le ferait.
Avantages fiscaux du viager
Lorsque vous achetez un bien en viager occupé, vous bénéficiez d’une décote sur le prix du fait de l’occupation par le vendeur. Cette décote représente en quelque sorte les loyers que vous auriez dû recevoir si vous aviez acheté de manière traditionnelle pour y loger un locataire. Or, quand vous percevez un loyer, vous devez le déclarer au titre des revenus fonciers, ce qui vient alourdir votre impôt sur le revenu. En viager occupé, exit cette pression fiscale !
De même, les frais de mutation réglés chez le notaire s’en trouvent réduits, car ils sont calculés sur la valeur du bien occupé et non pas sa valeur vénale. De quoi faire des économies considérables.
Autre avantage fiscal du viager occupé : si vous relevez de l’impôt sur la fortune immobilière, vous déclarez la valeur du bien en nue-propriété, ce qui vous permet de réduire le montant de cet impôt voire de ne pas le payer du tout.
Inconvénients et Risques
Pour le Vendeur :
- Le vendeur renonce à la disponibilité de son capital.
- Le bien vendu en viager ne peut pas être transmis aux proches du vendeur.
- La vente viagère est peu connue et donc encore peu recherchée par les acheteurs, même si le marché observe une dynamique croissante.
- La rente viagère est taxée au titre de l’impôt sur les revenus.
Biens en Bourgogne immobilier a les compétences pour vous accompagner, confiez nous votre projet en toute sérénité.
Pour l'Acheteur :
Risques Financiers : L'acheteur doit être préparé à payer des rentes pendant une longue période. Le montant total des rentes perçues dépend de l'espérance de vie du vendeur. Si ce dernier vit longtemps, le montant total peut dépasser la valeur du bien.
Propriétaire Mais Pas Usufruitier : L'acheteur ne peut pas utiliser le bien tant que le vendeur y habite.
Conclusion
La vente en viager est une option intéressante pour ceux qui souhaitent transformer leur patrimoine immobilier en revenus tout en conservant leur cadre de vie habituel. Avant de s'engager, il est conseillé de consulter de bons professionnels
Pour les vendeurs, les modalités de mise en vente doivent donc être étudiées avec soin en fonction de leur profil, de leur situation et de leurs attentes et besoins.
L'acquéreur doit lui être parfaitement informé et conseillé tout au long de son acquisition.
BIENS EN BOURGOGNE IMMOBILIER vous accompagne tout au long de votre projet autour du viager avec engagement, professionnalisme et humanité.
Contactez nous, nous prendrons le temps de personnaliser l'information autour de votre situation particulière et de vous apporter les meilleurs conseils et le meilleur accompagnement.
Questions courantes
*Vente en viager et succession : que dit la loi ?
Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
- Si vous êtes le seul propriétaire de votre bien :
C’est uniquement dans certains cas que l’accord des héritiers sera nécessaire pour une vente viagère :
- Si vous êtes plusieurs à être propriétaire du bien :
Non. A la suite du décès d’un des époux, l’époux survivant et les enfants deviendront propriétaires indivis du bien. Ainsi, comme il existe plusieurs propriétaires, vous avez donc besoin d’avoir l’accord des autres propriétaires (vos enfants) pour vendre en viager.
La copropriété entre conjoints quand un seul est propriétaire:
Pour un couple non marié : Oui. Il n’existe pas de protection légale du bien pour le concubin. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir l’accord de l’époux non propriétaire pour vendre en viager.
Pour un couple marié :
- Si c'est le logement de la famille (résidence principale et familiale) : Non. Le conjoint même non propriétaire est protégé par l’article 215 du Code civil. Du fait que le bien est le logement de la famille, l’époux désirant vendre son bien devra obtenir l’accord de l’autre époux. Vous avez donc besoin d’avoir l’accord de l’époux non propriétaire pour vendre en viager.
- Si le logement est secondaire : Oui. Comme ce n’est pas la résidence principale et familiale, l’article 215 du Code civil ne s’applique pas. Vous n’avez donc pas besoin d’avoir l’accord de l’époux non propriétaire pour vendre en viager.
*Comment prendre possession du viager après le décès du crédirentier ?
Le bien étant déjà vendu, le bien appartient déjà à l’acheteur. Cependant, il ne jouit pas encore du droit d’usage et d’habitation ni du droit d’usufruit. Le décès du crédirentier marque la fin du viager et de l’obligation de verser la rente. Pour autant, l’acheteur ne récupère pas immédiatement le droit d’usage et l’usufruit du bien.
- La famille du crédirentier occupant les biens dispose de 3 mois pour libérer les lieux. Si le bien était mis en location (dans le cadre particulier d'un viager libre), alors le débirentier doit attendre la fin du bail pour occuper le logement.
- Il n’y a aucune démarche de publicité foncière à réaliser ou frais pour l’acquéreur
- Concernant les contrats d’énergies, il aura le choix de les reprendre à son nom ou de changer de fournisseurs
*Est-ce que je peux vendre en viager à mes enfants?
Oui mais attention! La vente en viager ne doit pas être une donation déguisée
Il est possible de vendre en viager un bien à un enfant ou un membre de la famille dans un objectif d’alléger les droits de succession. Cependant, il faut veiller à ce que l’acheteur paye bien une rente viagère et que le montant ne soit pas trop bas. A défaut, l’administration pourrait requalifier cette vente en viager comme une donation déguisée. De plus, les autres enfants pourraient demander que la valeur du bien soit rapportée à l’héritage.
*Si l'acquéreur a des difficultés pour payer la rente?
L’acquéreur aura la possibilité de revendre le viager avant le décès du vendeur s’il devait rencontrer des soucis de paiement de la rente viagère. Il se substituera alors un nouvel acquéreur débirentier qui reprendra en lieu et place le paiement de la rente. Mais attention ! Cette alternative doit impérativement être prévue dès l’acte de vente, car il s’agit d’une clause contractuelle, et non légale, elle ne s’impose donc pas.
*Qui paie les "frais de notaire"?
L'acquéreur
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Publié le 16/11/2024 par
Olivia DEMONFAUCON
La vente en viager est une option intéressante pour ceux qui souhaitent transformer leur patrimoine immobilier en revenus tout en conservant leur cadre de vie habituel. Du côté de l'acheteur le viager peut se révéler être un investissement judicieux à bien des égards. Un équilibre: des revenus complémentaires pour l'un, un investissement sûr pour l'autre.
